%25 Kira Zam Sınırı Kaldırıldı: Sonuçları ve Güncel Hukuki Değerlendirmesi

%25 Kira Zammı Sınırının Kaldırılması ve Hukuki Sonuçları

Kira ilişkileri, kiracı ve kiraya veren arasındaki ekonomik dengeyi koruma amacıyla sıkça yasal düzenlemelere tabi tutulmaktadır. 1 Temmuz 2024 tarihi itibariyle yürürlüğe giren ve konut kiralarında uygulanan %25 zam sınırının kaldırılması sonucunu doğuran yasal düzenleme, hem kiracılar hem de kiraya verenler için önemli hukuki ve ekonomik sonuçlar doğurabilir. Bu makalede, konut kiralarında %25 kira zammı sınırının kalkmasının hukuki sonuçları ve olası etkileri ele alınacaktır.

1. %25 Konut Kira Zammı Sınırının Kaldırılması Ne Anlama Geliyor?

%25 kira zammı sınırı, ülkemizdeki yoğun ekonomik dalgalanmalar ve enflasyon oranlarının artmasıyla kira artışlarının kontrolsüz bir şekilde yükselmesini engellemek amacıyla getirilmiş bir düzenlemeydi. Bu sınır, konutlarda kira artış oranlarını %25 ile sınırlayarak hem kiracıların korunmasını hem de kiraya verenlerin makul bir gelir elde etmesini amaçlıyordu. Ancak bu sınırın kaldırılması, kiraya verenlerin piyasa koşullarına ve artan enflasyona göre daha uygun artışlar yapabilmesini sağlarken, kiracıların maliyetlerinin ise ciddi ölçüde artmasına neden olabilecektir.

2. Kira Zammı Sınırının Kalkmasının Hukuki Sonuçları

• Kira Artış Oranları: Sınırın kaldırılması, kira artış oranlarının yasal çerçevede belirlenen TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranlarına uyularak serbestçe yapılmasına olanak tanıyacaktır. Ancak burada önemle belirtmek istediğimiz bir husus bulunmaktadır: Mevcut durumda kira artışında tavan sınırı TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) oranı olacaktır. Bu oran da sınırdan önce olduğu gibi 12 aylık ortalama enflasyon üzerinden hesaplanacaktır. Bu oran her ay değişeceğinden dolayı, mevcut kira sözleşmesinin yenilenme ayındaki TÜFE oranı maksimum artış miktarını belirleyecektir. Bu durum, enflasyon oranlarının yüksek olduğu dönemlerde kira artışlarının da aynı doğrultuda artmasına neden olabilecektir. Bir örnek üzerinden durumu değerlendirelim: 1 Ağustos 2023 yılında akdedilen bir kira sözleşmemiz mevcut olsun. Bu sözleşme gereğince yıllık kira artış zamanı 1 Ağustos 2024 olacaktır. Ağustos ayı için Türkiye İstatistik Kurumu tarafından belirlenen 12 aylık enflasyon ortalama oranı %64,91’dir. Bu nedenle kiraya verenin yapacağı zam miktarı en fazla bu oranda olabilecektir. Nitekim; Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesi gereğince; taraflarca ayrıca bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla belirlenebilir.

• Kiracıların Korunma Mekanizmaları: %25 sınırının kalkması, kiracıların korunması için mevcut hukuki mekanizmaların önemini de artıracaktır. Yukarıda belirttiğimiz üzere 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, kira bedelinin belirlenmesinde sözleşme serbestisinin sınırlandırılması amacıyla bazı düzenlemeler içerir. Bu kapsamda, kiraya verenler tarafından yapılan fahiş kira artışlarının hakimin müdahalesine açık hale gelmesi durumu söz konusu olabilir.

• Tahliye Davaları: Kira bedellerindeki artışlar, kiracılar için maddi yük oluşturabilir ve kiracılar bu maliyetleri karşılamakta zorlanabilirler. Bu durum, tahliye davalarının artmasına neden olabilir. Kiracıların kira bedelini zamanında ödeyememesi durumunda, kiraya verenler gerekli yasal koşulların oluşması halinde icra yoluyla tahliye işlemleri başlatabilirler.

• Kira Sözleşmelerinin Yenilenmesi: Sınırın kalkması, yeni akdedilecek olan kira sözleşmelerindeki müzakere süreçlerini de etkileyebilir. Kiracılar, yüksek kira bedelleri ile karşılaşmamak adına uzun vadeli sözleşmeler yapma eğiliminde olabilirler. Bu da kira sözleşmelerinin şartlarının her iki taraf bakımından da yeniden gözden geçirilmesi gerektiği anlamına gelecektir.

3. Ekonomik ve Sosyal Etkiler

• Konut Piyasası: Konut kira artış sınırının kalkması, konut piyasasında fiyatların yükselmesine neden olabilir. Kiracılar için artan maliyetler, düşük gelirli kesimler üzerinde olumsuz etkiler yaratabilir ve konut edinme güçlüğünü artırabilir.

• Sosyal Adalet: Kiraların serbest piyasa koşullarında belirlenmesi, kiracılar ve kiraya verenler arasında dengesizliklere yol açabilir. Bu durum, sosyal adaleti etkileyebilir ve kiracıların korunması konusunda yasal düzenlemelerin gözden geçirilmesi gerekliliğini doğurabilir.

4. Kiracı ve Kiraya Verenler İçin Öneriler

• Kiracılar: Kiracılar, sözleşme yaparken son derece dikkatli olmalı ve kira artış oranlarını kiraya veren ile net bir şekilde belirlemelidir. Ayrıca, gerektiğinde alanında uzman profesyonellerden hukuki destek alarak kira artışlarına karşı korunma mekanizmalarını öğrenmeleri kendileri açısından faydalı olacaktır.

• Kiraya Verenler: Kiraya verenler, kira bedellerini belirlerken piyasa koşullarını ve kiracının ödeme gücünü göz önünde bulundurmalıdır. Uzun vadeli ve sürdürülebilir kira ilişkileri için adil bir artış politikası izlemek önem arz edecektir. Bununla birlikte kiracılarla meydana gelebilecek potansiyel hukuki ihtilaflarda, kanundan ve yerleşik yargı içtihatlarından kaynaklanan haklarını bilmek, kendileri açısından oldukça faydalı olacaktır.

Sonuç

%25 konut kira zammı sınırının kalkması, kira ilişkilerinde önemli hukuki ve ekonomik sonuçlara yol açabilir. Bu durum, kiracılar için maliyetlerin artması, kiraya verenler için ise bazı hallerde gelir artışı anlamına gelebilir. Ancak, bu sürecin adil ve dengeli bir şekilde yönetilmesi, her iki tarafın da haklarının korunması açısından büyük önem taşımaktadır. Hem kiracıların hem de kiraya verenlerin hukuki haklarını bilmesi ve gerekli önlemleri alması, kira ilişkilerinde sürdürülebilirliği sağlayacaktır. Kira hukukuna ilişkin meydana gelebilecek her türlü hukuki uyuşmazlıkta, büromuz profesyonel olarak her yargısal aşamada siz değerli müvekkillerimizin yanında olacaktır.