İzmir Kira ve Tahliye Davası Avukatı: Süreç ve Süreler

İzmir Kira ve Tahliye Davası Avukatı: Hizmet Kapsamımız

Hukuk büromuz, kiracı ile kiraya veren arasındaki uyuşmazlıklarda vekillik ve danışmanlık yapar. Bu dosyaların ayırt edici yanı, sonucun büyük ölçüde sözleşme metninde ve sözleşme öncesinde yapılan yazışmalarda şekillenmesidir. Tahliye talebinin hangi hukuki sebebe dayandırıldığı, ihtarın hangi tarihte çekildiği ve dava açma süresinin ne zaman işlemeye başladığı, çoğu dosyada esasa girilmeden önce belirleyici olur.

Takip edilen işler; konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye davaları, kira bedelinin tespiti, kira alacağının icra yoluyla takibi, depozito iadesi ve kiralanana verilen zarardan doğan talepleri kapsar. Süreç, uyuşmazlığın niteliğine göre dava şartı arabuluculuk, sulh hukuk mahkemesi veya icra dairesi üzerinden yürütülür. Büronun diğer çalışma alanlarını ana sayfamızdan, İzmir genelindeki hizmet bölgelerini İzmir avukat sayfamızdan görebilirsiniz.

Hangi İşlerde Vekillik ve Danışmanlık Veriyoruz?

Kira dosyalarında talebin dayanağı kanunda sayılı sebeplerle sınırlıdır. Aşağıdaki işler bu alanda yürütülen başlıca çalışmalardır.

• Gereksinim nedeniyle tahliye: Kiralananın kiraya veren, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri olarak kullanılması zorunluluğuna dayanan davalar (TBK m. 350).
• Yeni malikin gereksinimi: Taşınmazı sonradan edinen kişinin, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde yazılı bildirim koşuluyla açacağı tahliye davası (TBK m. 351).
• Yazılı tahliye taahhüdüne dayalı tahliye: Kiracının belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmaması durumunda başlatılan icra takibi veya dava (TBK m. 352/1).
• İki haklı ihtar nedeniyle tahliye: Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle bir kira yılı içinde iki kez yazılı ihtara sebep olunan dosyalar (TBK m. 352/2).
• On yıllık uzama süresinin dolması: Uzama süresinin sonunda, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yapılacak bildirimle sözleşmenin sona erdirilmesi (TBK m. 347).
• Kira bedelinin ödenmemesi: Yazılı ihtarla otuz günlük süre verilmesi ve sürenin sonuçsuz kalması hâlinde fesih ile tahliye talebi (TBK m. 315).
• Kira alacağının icra yoluyla takibi: Ödenmeyen kira ve yan giderler için ilamsız takip başlatılması ve itirazın kaldırılması aşamasının yürütülmesi.
• Kira bedelinin tespiti: Yenilenen dönemde uygulanacak bedelin mahkemece belirlenmesi ve artış oranına ilişkin uyuşmazlıklar (TBK m. 344, m. 345). Artış tavanının nasıl hesaplandığı kira artış sınırına ilişkin yazımızda ayrıntılı olarak ele alınmıştır.
• Depozito ve hasar uyuşmazlıkları: Güvence bedelinin iadesi, kiralananın olağan kullanımı aşan biçimde yıprandığı iddiasına dayanan talepler.
• Sözleşme hazırlığı ve fesih bildirimleri: Kira sözleşmesinin kurulması, ihtarname düzenlenmesi ve bildirimlerin usulüne uygun tebliği.

Kira ilişkisi çoğu zaman mülkiyetle iç içe geçer. Tapu kaydına, ortak alanlara ve satın alınan taşınmazın kiracılı olarak devrine ilişkin sorunlar için gayrimenkul hukuku çalışma alanımıza bakabilirsiniz. Kiralananın işyeri olarak kullanıldığı dosyalarda ise işletmenin devri, ortaklık ilişkisi ve çalışanların durumu ayrıca gündeme gelebilir; bu ayrım için iş hukuku çalışma alanımıza bakabilirsiniz.

Kira Uyuşmazlıklarında Süreç Nasıl İşler?

Dava şartı arabuluculuk

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur. Bu kural, 6325 sayılı Kanun’a eklenen 18/B maddesiyle 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Tahliye, kira bedelinin tespiti, kira alacağı ve kiralananın kullanımından doğan tazminat talepleri bu kapsamdadır. Kat mülkiyetinden ve komşuluk hukukundan doğan uyuşmazlıklar da aynı madde kapsamına alınmıştır.

Kapsam dışında tutulan tek başlık, kiralanan taşınmazın 2004 sayılı Kanun’a göre ilamsız icra yoluyla tahliyesidir. Kira borcunun ödenmemesi ya da sözleşme süresinin bitmesi nedeniyle icra dairesinde başlatılan tahliye takipleri için arabuluculuk aranmaz. Arabuluculuğa başvurulmadan açılan dava ise usulden reddedilir; bu nedenle sürecin hangi yoldan yürütüleceğine baştan karar verilmesi gerekir.

Arabulucu, görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde süreci sonuçlandırır. Zorunlu hâllerde bu süre en fazla bir hafta uzatılabilir. Görüşmelerde anlaşma sağlanırsa düzenlenen belge icra edilebilir nitelik taşır; anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte dava açılabilir.

İhtar ve fesih bildirimi aşaması

Tahliye sebeplerinin çoğu, dava açılmadan önce yapılmış bir bildirime bağlıdır. Kira bedelinin ödenmediği dosyalarda kiraya veren, kiracıya yazılı olarak süre verir ve bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında verilecek süre en az otuz gündür.

Bildirimin içeriği kadar biçimi de önemlidir. İhtarın kime, hangi adrese ve hangi tarihte tebliğ edildiği, sonraki aşamada dava açma süresinin başlangıcını belirler. Tebligatın usulsüz olduğu dosyalarda talep esasa girilmeden reddedilebilir.

Dava aşaması

Anlaşma sağlanamayan dosyalarda dava, sulh hukuk mahkemesinde açılır. Tahliye davalarında mahkeme öncelikle dava açma süresinin korunup korunmadığını inceler. Gereksinim iddiasına dayanan dosyalarda ise gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı araştırılır; bu değerlendirme tanık beyanları, tapu kayıtları ve tarafların yaşam koşullarına ilişkin belgeler üzerinden yapılır.

Kira bedelinin tespiti istenen dosyalarda keşif yapılır ve bilirkişi raporu alınır. Rapor, taşınmazın konumunu, yaşını, alanını ve çevredeki emsal kira bedellerini karşılaştırarak hazırlanır. Dosyanın sonucu hakkında öngörüde bulunulmaz; sonucu belirleyen unsur, sözleşmenin içeriği ve dosyaya sunulan belgelerdir.

İcra yoluyla tahliye

İki durumda mahkeme kararı beklenmeden icra dairesine başvurulabilir. Kira bedelinin ödenmediği hâllerde ödeme emri gönderilir; kiracı yedi gün içinde itiraz edebilir, konut ve çatılı işyeri kirasında borcu ödemesi için ise otuz gün süre verilir. Sözleşme süresinin bittiği hâllerde ise tahliye emri gönderilir, ancak bu yol yazılı kira sözleşmesinin bulunmasına bağlıdır.

İtiraz edilmesi hâlinde takip durur ve uyuşmazlık icra mahkemesine taşınır. İcra yolu, arabuluculuk aşamasını gerektirmediği için pratikte daha kısa görünür; buna karşılık her tahliye sebebi bu yoldan ileri sürülemez ve itirazla karşılaşıldığında süreç yeniden yargılamaya döner.

Tahliye Sebepleri ve Dava Süreleri

Kira sözleşmesi, kiraya veren tarafından yalnızca kanunda sayılan sebeplerle sona erdirilebilir. Aşağıdaki tablo bu sebepleri ve bağlı oldukları süreleri gösterir.

Bu sürelerin tamamı hak düşürücü niteliktedir. Süre kaçırıldığında aynı sebebe dayanılarak dava açılabilmesi için kural olarak izleyen kira yılının beklenmesi gerekir. Kiracı aleyhine sözleşmeye konulan ve bu hükümleri değiştiren kayıtlar geçersizdir (TBK m. 354).

Gereksinim ya da yeniden inşa amacıyla tahliye sağlandığında kiraya veren, haklı bir sebep olmaksızın taşınmazı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz (TBK m. 355). Bu kurala aykırı davranıldığında eski kiracı lehine tazminat gündeme gelir.

Kira Bedelinin Artırılması ve Tespiti

Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak bedel, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla taraflarca kararlaştırılabilir. Bu kural, bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de geçerlidir. Sözleşmede artışa ilişkin bir hüküm yoksa bedel, aynı tavanı aşmamak üzere hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir.

Konut kiralarında bir dönem uygulanan yüzde 25 tavanı geçici bir düzenlemeydi ve 1 Temmuz 2024 tarihinde sona erdi. O tarihten sonra yenilenen dönemlerde tavan yeniden tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamasıdır. Oran her ay değiştiği için, sözleşmenin yenilendiği aya ait veriye bakılması gerekir.

Kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir. Ancak mahkemenin belirleyeceği bedelin yeni dönemin başından itibaren geçerli olması için iki yoldan biri gerekir: dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmalıdır ya da kiraya veren bu süre içinde kira bedelinin artırılacağını kiracıya yazılı olarak bildirmiş olmalıdır. Sözleşmede artış hükmü bulunması hâlinde de aynı sonuç doğar.

Beş yıldan uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde tavan kuralı uygulanmaz. Bu dosyalarda bedel, endeksteki değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri birlikte değerlendirilerek hakkaniyete göre belirlenir. Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getiren kayıtlar ile gecikme hâlinde sonraki kiraların muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir (TBK m. 346). Sözleşmeyle istenebilecek güvence bedeli ise üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m. 342).

Görevli ve Yetkili Mahkeme

Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Bu görev kuralı, tahliye davalarını, kira bedelinin tespitini ve kira ilişkisine dayanan alacak davalarını kapsar. Kiralananın 2004 sayılı Kanun’a göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin işler bu kuralın dışında tutulmuştur (HMK m. 4/1-a). Uyuşmazlık ticari nitelik taşısa dahi görev sulh hukuk mahkemesindedir.

Yetki bakımından dava, kural olarak davalının yerleşim yeri mahkemesinde açılır. Sözleşmeden doğan davalarda sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi de yetkilidir; kira ilişkilerinde bu yer çoğunlukla taşınmazın bulunduğu yerle örtüşür. İcra takibinde ise takip, kiralananın bulunduğu yerdeki icra dairesinde başlatılabilir.

İzmir’de sulh hukuk mahkemeleri ve icra müdürlükleri, İzmir Adliyesi ile Karşıyaka Adliyesi bünyesinde görev yapar. Bergama, Ödemiş, Torbalı, Menemen, Aliağa, Çeşme, Urla ve Tire gibi kendi adliyesi bulunan ilçelerde dosyalar o adliyelerde görülür. Arabuluculuk başvurusu, yetkili mahkemenin bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna yapılır.

Çalışma Biçimimiz ve Vekâlet Süreci

Görüşmeler büroda yüz yüze yapılabildiği gibi çevrim içi olarak da yürütülebilir. İlk görüşmeye elde bulunan belgelerin getirilmesi değerlendirmeyi hızlandırır. Kira dosyalarında bu belgelerin başında şunlar gelir: kira sözleşmesinin aslı veya örneği, ödeme kayıtları ve banka dekontları, taraflar arasındaki yazışmalar, daha önce çekilmiş ihtarnameler ile tebligat belgeleri, taşınmaza ilişkin tapu kaydı ve varsa tahliye taahhüdü.

Ödeme kayıtları çoğu dosyada belirleyici olur. Kira bedelinin elden ödendiği ilişkilerde ödemenin ispatı güçleşir; açıklama kısmına hangi aya ait olduğu yazılmadan yapılan banka transferleri de tartışmaya açık hâle gelir. Bu nedenle ödemelerin hangi döneme ait olduğunun kayıt altında olması, hem kiracı hem kiraya veren bakımından önem taşır.

Vekâletname noterde düzenlenir. Tahliye talebi içeren dosyalarda vekâletnamede tahliye yetkisinin ayrıca yer alması gerekir; icra takibi yürütülecekse takip yetkisi de aranır. Vekâlet ücreti, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi ve işin kapsamı dikkate alınarak görüşmede belirlenir. Dosya boyunca duruşma günleri, bilirkişi raporları ve süre işleyen bildirimler müvekkile yazılı olarak aktarılır.

İzmir’de Hizmet Verdiğimiz Bölgeler

Büro Konak’ta bulunur ve İzmir’in tüm ilçelerinden gelen kira uyuşmazlıkları takip edilir. Öğrenci nüfusunun yoğun olduğu ilçelerde kısa süreli konut kiraları ve depozito uyuşmazlıkları öne çıkarken, sahil ilçelerinde sezonluk kiralama ve kullanım amacına aykırılık iddiaları daha sık gündeme gelir. Merkez ilçelerde ise iş yeri kiraları ve devir ilişkileri belirgindir.

• Konak’ta kira ve tahliye hizmetlerimiz
• Karşıyaka’da kira ve tahliye hizmetlerimiz
• Bornova’da kira ve tahliye hizmetlerimiz
• Buca’da kira ve tahliye hizmetlerimiz
• Bayraklı’da kira ve tahliye hizmetlerimiz
• Çiğli’de kira ve tahliye hizmetlerimiz
• Çeşme’de kira ve tahliye hizmetlerimiz
• Urla’da kira ve tahliye hizmetlerimiz

Sık Sorulan Sorular

Kiracımı tahliye etmek için önce arabulucuya başvurmam gerekir mi? Evet. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Bu kural 1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Yalnızca kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin takipler kapsam dışındadır.

Kira sözleşmesinin süresi bitti, kiracı çıkmak zorunda mı? Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, yalnızca sürenin dolmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Tahliye ancak kanunda sayılı sebeplerden birine dayanarak istenebilir.

On yıllık kiracı sebep göstermeden tahliye edilebilir mi? On yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir. Sürenin hesabında sözleşmenin başlangıç tarihi değil, uzama süresinin başladığı tarih esas alınır.

Tahliye taahhüdü her durumda geçerli midir? Taahhüdün yazılı olması ve kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir. Sözleşmeyle aynı tarihte, kira ilişkisi kurulurken alınan taahhütler bu koşulu karşılamaz. Taahhüde dayanılarak taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icra takibi başlatılabilir veya dava açılabilir.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye için ihtarların aynı yıl içinde olması şart mı? Bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ihtarların aynı kira yılı içinde yapılmış olması gerekir. Dava, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır. İhtarların haklı sayılması için kira bedelinin gerçekten muaccel olmuş ve ödenmemiş olması aranır.

Kira artışı için üst sınır nedir? Yenilenen dönemde uygulanacak bedel, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Konut kiralarında bir dönem uygulanan yüzde 25 tavanı 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiştir. Oran her ay güncellendiğinden sözleşmenin yenilendiği aya ait veri esas alınır.

Beş yıldan uzun süredir kiracıyım, artış oranı yine endeksle mi sınırlı? Beş yıldan uzun süren kira ilişkilerinde tavan kuralı uygulanmaz. Bu dosyalarda bedel, endeksteki değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri birlikte değerlendirilerek hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir.

Kira bedelinin tespiti davasını ne zaman açmalıyım? Dava her zaman açılabilir. Belirlenecek bedelin yeni dönemin başından itibaren geçerli olması için davanın yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılması ya da bu süre içinde artışa ilişkin yazılı bildirim yapılmış olması gerekir. Sözleşmede artış hükmü varsa aynı sonuç doğar.

Kirasını ödemeyen kiracı için hangi yol izlenir? İki yol vardır. Kiraya veren, yazılı ihtarla en az otuz gün süre verip sürenin sonuçsuz kalması hâlinde fesih ve tahliye isteyebilir. Ödenmeyen kira için doğrudan icra takibi de başlatılabilir; bu takipte kiracıya yedi günlük itiraz süresi tanınır ve konut ile çatılı işyeri kirasında borcun ödenmesi için otuz gün verilir.

Depozitomun iadesi için ne yapabilirim? Güvence bedeli, kira ilişkisinin sona ermesi ve kiralananın teslim edilmesiyle iade edilir. Sözleşmeyle istenebilecek güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Kiraya veren, olağan kullanımdan doğan yıpranma dışındaki zararları ileri sürerek mahsup talebinde bulunabilir; bu talebin belgeye dayandırılması gerekir.

Ev sahibi taşınmazı sattı, kira sözleşmem sona erer mi? Sözleşme kendiliğinden sona ermez; yeni malik kira ilişkisinin tarafı hâline gelir. Yeni malik, kendisi veya kanunda sayılan yakınları için gereksinim duyduğunu ileri sürüyorsa edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu yazılı olarak bildirmek ve altı ay sonra dava açmak zorundadır.

Kira uyuşmazlığında avukatla temsil zorunlu mu? Zorunlu değildir. Buna karşılık bu dosyalarda dava açma süreleri hak düşürücüdür, ihtar ve tebligatın usulü sonucu doğrudan etkiler ve yanlış hukuki sebebe dayanan talep esasa girilmeden reddedilebilir. Bu nedenle kendi durumunuz için hukuki değerlendirme almanız yerinde olur.

İletişim

Somut durumunuza ilişkin değerlendirme için hukuk büromuzla iletişime geçebilirsiniz. Büro Konak’ta bulunur ve görüşmeler hafta içi mesai saatlerinde, önceden belirlenen randevu düzeniyle yapılır. Büronun çalışma alanları ve iletişim bilgileri için hakkımızda sayfamıza bakabilirsiniz.

Bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki görüş veya tavsiye niteliği taşımaz. Her uyuşmazlık kendi somut koşulları içinde değerlendirilmelidir.